Bebyggelsesprocent beregner

Sådan beregner du bebyggelsesprocenten

Bebyggelsesprocenten fortæller, hvor meget af grunden der er bebygget, målt som etageareal. Det er ikke husets grundplan, men summen af alle etager. Et hus i to plan på 80 m² hver har altså et etageareal på 160 m², selv om det kun dækker 80 m² af grunden. Beregning af bebyggelsesprocent foregår sådan:

1. Find grundens areal i BBR eller på skødet. Areal på grunden, der skal holdes ubebygget på grund af en vejbyggelinje eller en hjørneafskæring, tæller med (BR18 § 454).
2. Læg bruttoarealet af alle etager sammen, målt til ydersiden af ydervæggene: stueetage, 1. sal, udnyttelig tagetage, kælder over terræn, udestue og anneks.
3. Læg carport, garage, udhus og overdækket terrasse sammen, og træk fradraget fra. Kun resten tæller med.
4. Del etagearealet med grundens areal, og gang med 100.

Solrød Kommune bruger et eksempel med et hus på 125 m² på en grund på 1.000 m². Det giver 12,5 %, og med en tilbygning på 50 m² bliver det 17,5 %. Der er så stadig 125 m² tilbage op til grænsen på 30 %. Det samme regnestykke kan du lave under »Planlagt byggeri« i beregneren.

Hvor stor må bebyggelsesprocenten være? Parcelhus, rækkehus og sommerhus

Bygningsreglementet BR18 giver en byggeret: holder du dig under grænsen, kan kommunen ikke nægte at godkende etagearealet. Grænsen afhænger af, hvilken slags bebyggelse der er tale om, og det samme gør fradraget for carport og udhus. Tabellen viser grænserne og det etageareal, de giver på en grund på 800 m².

Grænsen for parcelhuse gælder fritliggende huse i et parcelhusområde. Ved om- og tilbygning af tofamiliehuse med vandret skel, etagebyggeri og erhverv på hjørnegrunde og andre grunde med særlig beliggenhed, der var bebygget før 1. februar 1977, er byggeretten 50 %. Byggeretten omfatter også højde og afstand: et parcelhus må have højst to etager og være højst 8,5 m højt, og det skal som udgangspunkt ligge mindst 2,5 m fra skel mod nabo og sti.

Hvad tæller med i etagearealet? Kælder, tagetage og udestue

Etagearealet er bruttoarealet af alle etager, målt fra ydersiden af ydervæggene. Indvendige vægge, trapper og skakte tæller med. Det er derfor større end det boligareal, du kender fra salgsopstillingen.

• Tæller fuldt: stueetage, 1. sal, udestuer, inddækkede altaner, anneks, gæstehus og andre beboelsesrum, også i en særskilt bygning. En garage eller carport under samme tag som huset regnes dog som garage og får fradraget for garager og udhuse.
• Udnyttelig tagetage: tæller med det areal, der ligger inden for tagfladen i et vandret plan 1,5 m over gulvet. Tagetagen er udnyttelig, hvis den kan tages i brug uden store indgreb i konstruktionen, fx med hanebåndsspær. Et loftrum med gitterspær tæller ikke.
• Kælder: tæller kun, hvor det omgivende terræn ligger mindst 1,25 m under kælderloftet. En kælder på 60 m² med loftet 1,5 m over terræn lægger 60 m² til, mens loftet 1 m over terræn giver 0 m².
• Tæller ikke: åbne altaner, åbne tagterrasser, hemse på op til 4,5 m², udvendige trapper, affaldsrum i terræn, sikringsrum og udvendig efterisolering på højst 25 cm.

Fradrag for carport, garage og udhus på 50 m² eller 20 m²

Garager, carporte, udhuse, skure, drivhuse, hønsehuse og åbne overdækninger som en overdækket terrasse lægges sammen. Kun den del, der overstiger fradraget, tæller med i etagearealet. Fradraget er 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret skel og sommerhuse, 20 m² pr. bolig ved rækkehuse, kædehuse og etageboliger og 25 % af det øvrige etageareal ved erhverv og anden bebyggelse. Garager og udhuse i kælderen tæller slet ikke.

Et typisk eksempel er et hus på 145 m², en carport og et udhus på i alt 75 m² på en grund på 1.000 m². Fradraget på 50 m² betyder, at kun 25 m² tæller med, og bebyggelsesprocenten bliver 17 %.

Et rækkehus i to plan på i alt 120 m² på en grund på 300 m² med skur og carport på 28 m² får kun 20 m² i fradrag. Etagearealet bliver 128 m², og bebyggelsesprocenten 42,67 %, som er over grænsen på 40 %. Et dobbelthus har til gengæld en grænse på 40 %, men det store fradrag på 50 m²: 150 m² hus og 65 m² garage og udhus på 500 m² giver 33 %.

Beregning af bebyggelsesprocent for sommerhus

For sommerhuse er byggeretten kun 15 %, og fradraget for carport, udhus og overdækket terrasse er 50 m². Et anneks eller et gæstehus tæller fuldt med, fordi det er beboelse. Et sommerhus på 110 m² med et anneks på 20 m² og en overdækket terrasse på 30 m² på en grund på 1.200 m² har en bebyggelsesprocent på 10,83 %. Grænsen giver 180 m², så der er 50 m² tilbage.

Sommerhuse må efter BR18 have én etage og en taghøjde på højst 5 m, og en ny sommerhusgrund kan ikke nægtes, hvis den er på mindst 1.200 m² (700 m² for et parcelhus). Mange sommerhusområder har en lokalplan med egne grænser, ofte både for bebyggelsesprocent og samlet etageareal. Udlejer du sommerhuset, kan du beregne skat af lejeindtægten, og ejer du det, betaler du også ejendomsværdiskat.

Beregning af bebyggelsesprocent efter BR18 eller lokalplan

BR18 gælder, når der ikke er andet fastsat. Har området en lokalplan eller en byplanvedtægt med en bebyggelsesprocent, går den forud, og den kan være både lavere og højere end BR18. Skriv lokalplanens procent i beregneren, så bruger den den i stedet. Du finder lokalplanen på plandata.dk eller på kommunens hjemmeside.

Ældre planer kan bruge andre ord, fx udnyttelsesgrad, og arealet skal beregnes efter de regler, der gjaldt, da planen blev vedtaget. Tidligere bygningsreglementer havde andre fradrag for garager og udhuse, så spørg kommunen, hvis din plan er gammel. Beregning af bebyggelsesprocent efter BR18 bruger reglerne i kapitel 23, som er dem, beregneren følger.

Hvad gør du, hvis du overskrider bebyggelsesprocenten?

Ligger du over grænsen i BR18, er byggeriet ikke forbudt, men du har ikke længere en byggeret. Kommunen skal så lave en helhedsvurdering, hvor den ser på byggeriets omfang og påvirkning af naboer og område, og den kan sige ja eller nej. Overskrider du en lokalplan, skal du søge dispensation, og naboerne bliver typisk hørt. Selve beregningsmetoden kan der ikke dispenseres fra.

• Gør carporten eller udhuset mindre, så det holder sig inden for fradraget.
• Udnyt en kælder under terræn, som ikke tæller med, i stedet for at bygge til.
• Tal med kommunen tidligt, og send tegninger, der viser etagearealet beregnet efter kapitel 23.

Beregneren her trækker fradraget for carport og udhus fra automatisk, tjekker kælderen, bruger lokalplanens procent og viser, hvor mange m² du kan bygge før og efter en planlagt tilbygning. En tilbygning kan hæve ejendomsværdien og dermed ejendomsværdiskatten, mens grundskylden følger grundværdien: du kan beregne ejendomsskat og grundskyld for grunden. Får du en håndværker til at udføre arbejdet, så tjek håndværkerfradraget, og køber du en ny grund eller bolig, viser tinglysningsafgift-beregneren, hvad skøde og lån koster at tinglyse.