Ejendomsværdiskat beregner

Sådan beregner du ejendomsværdiskat i 2026

Ejendomsværdiskat er den skat, du betaler til staten af din bolig. Den beregnes af hele ejendomsværdien, altså både hus og grund, og den gælder for huse, ejerlejligheder og sommerhuse, du selv ejer. Siden 2024 gælder nye regler, og beregning af ejendomsværdiskat foregår i fire trin:

1. Find ejendomsværdien i vurderingen for året før skatteåret. For de fleste ejerboliger er det 2024-vurderingen, der bruges i 2026.
2. Træk 20 % fra. Beskatningsgrundlaget er 80 % af ejendomsværdien.
3. Betal 0,51 % af grundlaget op til 9.007.000 kr. og 1,4 % af resten.
4. Træk nedslag for køb før 1998 og for folkepensionister fra, og til sidst din personlige skatterabat.

Skatten opkræves over forskudsskatten med 1.020,00 kr. om måneden.

Vurderingsportalen bruger selv en bolig til 2.000.000 kr. som eksempel: 1.600.000 kr. × 0,51 % giver 8.160,00 kr. om året, og beregneren giver det samme. Skattestyrelsens egen beregning af din ejendomsværdiskat står på forskudsopgørelsen i TastSelv, og den endelige skat kommer på årsopgørelsen. Skatten betales sammen med din forskudsskat og fordeles over årets måneder. Ejer I boligen sammen, deles skatten efter ejerandel.

Ejendomsværdiskat 2026 med 0,51 % og 1,4 % over progressionsgrænsen

Satserne står i ejendomsskatteloven og er de samme i 2026 og 2027. Progressionsgrænsen reguleres hvert andet år efter udviklingen i boligpriserne. Fra 2026 er den 9.007.000 kr. af beskatningsgrundlaget, så du skal have en bolig til mere end 11.258.750 kr. for at betale den høje sats. En villa til 12.000.000 kr. giver 45.935,70 kr. af de første 9.007.000 kr. og 8.302,00 kr. af de sidste 593.000 kr., i alt 54.237,70 kr. om året. Det er også vurderingsportalens eget eksempel.

Tabellen viser ejendomsværdiskat pr. år for 2026 uden skatterabat. Kolonnen med pensionister gælder en enlig med en indkomst på 200.000 kr., hvor det fulde nedslag gælder.

Nedslag for folkepensionister i 2026

Har du eller din samlevende ægtefælle nået folkepensionsalderen inden årets udgang, får du et nedslag på 6.000 kr. pr. bolig om året. For et sommerhus er nedslaget 2.000 kr., medmindre sommerhuset har tilladelse til helårsbeboelse. Nedslaget bliver mindre, jo højere indkomst I har: det falder med 5 % af den del af indkomsten, der overstiger 239.800 kr. for enlige og 368.800 kr. for ægtepar. I 2027 er grænserne 246.800 kr. og 379.600 kr.

Indkomsten er personlig indkomst (folkepension, ATP, arbejdsmarkedspension, løn) plus positiv kapitalindkomst og aktieindkomst. Udbytte op til 5.000 kr. for enlige og 10.000 kr. for ægtepar tæller ikke med. En enlig folkepensionist med 300.000 kr. i indkomst og en bolig til 3.000.000 kr. får 2.990,00 kr. i nedslag og betaler 9.250,00 kr. om året.

Nedslaget forsvinder helt ved en indkomst på 359.800 kr. for enlige og 488.800 kr. for ægtepar. Er du i tvivl om din indkomst som pensionist, kan du beregne folkepension og bruge beløbet før skat. En efterlevende ægtefælle beholder nedslaget, så længe vedkommende bliver boende og ikke gifter sig igen.

Nedslag for boliger købt før 1. juli 1998

Har du købt boligen senest 1. juli 1998, får du to nedslag, så længe du ejer den. Det første er 0,1 % af beskatningsgrundlaget. Det andet er 0,21 % af beskatningsgrundlaget, dog højst 1.200 kr. pr. bolig, og det får ejerlejligheder og fredede ejendomme ikke. Nedslagene bortfalder, når boligen skifter ejer, men ikke ved ejerskifte mellem ægtefæller. Den juridiske vejledning viser reglerne med tre boliger, der alle ejes af en folkepensionist med en lav indkomst:

Nedslagene kan tilsammen ikke gøre skatten negativ. Sæt flueben i »Købt senest 1. juli 1998« i beregneren, så regner den begge nedslag med og springer det ekstra nedslag over for ejerlejligheder.

Skatterabat og indefrysning af stigninger

Skatterabat: ejede du boligen senest 31. december 2023, og ville din samlede boligskat stige med de nye regler, har du fået en skatterabat. Det er et fast beløb i kroner, som trækkes fra hvert år, så længe du ejer boligen. Rabatten kan ikke gøre skatten negativ, og du finder den på forskudsopgørelsen. Skriv beløbet i feltet »Skatterabat i ejendomsværdiskat pr. år«.

Indefrysning: stiger ejendomsværdiskatten i forhold til 2024 (eller det år, du købte boligen), kan stigningen indefryses som et lån, der først skal betales tilbage, når du sælger. En stigning på 322 kr. eller mindre bliver ikke indefrosset. Renten er 2,16 % i 2026, og lånet for et år oprettes 1. januar året efter. Ejede du boligen før 2024, er sammenligningsbeløbet ejendomsværdiskatten for 2024 beregnet efter de gamle regler, som ikke altid er det beløb, du betalte. Er det 11.000 kr., og skal du betale 12.240,00 kr. i 2026, bliver 1.240,00 kr. indefrosset, og du betaler 916,67 kr. om måneden.

Ejendomsværdiskat på sommerhus, ejerlejlighed og nybyggeri

Sommerhus: ejendomsværdiskat sommerhus beregning følger de samme satser som et helårshus: 0,51 % af 80 % af ejendomsværdien. Et sommerhus til 2.500.000 kr. giver 10.200,00 kr. om året. Forskellen er pensionistnedslaget, som kun er 2.000 kr., så en folkepensionist betaler 8.200,00 kr. om året. Har du både helårsbolig og sommerhus, betaler du skat af begge.

Ejerlejlighed: samme satser og samme pensionistnedslag som et hus, men uden det ekstra nedslag på 0,21 % for køb før 1998.

Nybyggeri: ved beregning af ejendomsværdiskat for nybyggeri er spørgsmålet, hvornår huset anses for færdigt. Er huset ikke færdigbygget ved vurderingen pr. 1. januar i indkomståret, betaler du ingen ejendomsværdiskat det år. Bliver huset fx færdigt 1. juli 2026, betaler du først ejendomsværdiskat fra 2027. Har du fået byggetilladelse, regnes huset som færdigt og beboeligt et år efter tilladelsen, medmindre du kan dokumentere noget andet.

Køb og salg i løbet af året: køber du en eksisterende bolig, betaler du fra overtagelsesdagen, og sælger du, betaler du til dagen før overtagelsesdagen. Et hus til 3.000.000 kr., der er din bolig i et halvt år, giver 6.120,00 kr. Har du en skatterabat, bliver den nedsat med samme andel. Det kan du vælge under »Måneder som din bolig« i beregneren.

Køber du bolig, betaler du også tinglysningsafgift af skøde og pantebrev, og renterne på lånet giver et rentefradrag, som sænker din indkomstskat. Udlejer du dit sommerhus, kan du beregne skat af lejeindtægten for sig.

Hvad var grundskatteloftværdien efter de gamle regler?

Mange søger stadig efter grundskatteloftværdi beregning, men begrebet hører til de gamle regler fra før 2024 og handler om grundskyld, ikke ejendomsværdiskat. Indtil 2023 blev grundskylden ikke beregnet af grundværdien, men af grundskatteloftværdien: den laveste af grundværdien og sidste års loftværdi tillagt en fast reguleringsprocent. Loftet skulle sikre, at grundskylden kun steg lidt hvert år, men det betød også, at mange betalte skat af en værdi langt under den rigtige.

Ejendomsværdiskatten var på samme måde låst af skattestoppet, så mange betalte af en værdi fra 2001 eller 2002. Fra 2024 er begge lofter væk for ejerboliger. I stedet bruges 80 % af en ny vurdering, lavere satser, skatterabat og indefrysning. Grundskatteloftværdien bruges i dag kun, når skatten for årene før 2024 efterreguleres, og da skatterabatten blev beregnet.

Vil du se hele boligskatten, kan du beregne ejendomsskat og grundskyld for din kommune og lægge ejendomsværdiskatten til. Beregneren her regner med alle nedslag, skatterabat, ejerandel, ejerperiode og indefrysning, og den viser hvert trin i udregningen. Med »Del beregning« kan du sende resultatet videre, fx til banken eller en medejer.