Beregn skat af lejeindtægt (sommerhus, værelse, bolig)

Sådan beregnes skat af lejeindtægt i 2026

Lejer du en bolig ud som privatperson, skal du kun betale skat af en del af lejen. Hvor stor en del afhænger af, hvad du lejer ud, hvor længe, og om lejen bliver indberettet af et bureau eller en platform. Reglerne står i ligningslovens §§ 15 O, 15 P og 15 Q og gælder i hele landet. Her er bundfradragene for 2026:

Bruttolejeindtægten er alt, hvad lejeren betaler, også for el, vand, varme og rengøring. Bundfradraget kan aldrig blive større end lejen, og det dækker alle dine udgifter. Vil du hellere trække de faktiske udgifter fra, skal du bruge den regnskabsmæssige metode.

Bundfradrag på 50.200 kr. eller 13.800 kr. ved udlejning af sommerhus

Beregning af skat ved sommerhusudlejning sker i tre trin: Træk bundfradraget fra lejen, træk derefter 40 % af resten fra, og beskat de sidste 60 % som kapitalindkomst. Bundfradraget gælder pr. sommerhus, ikke pr. ejer.

Udlejer du selv sommerhuset for 60.000 kr., er bundfradraget kun 13.800 kr., og du bliver beskattet af 27.720 kr. af lejen. Udlejer du både via bureau og selv, er bundfradraget lig med den indberettede leje (højst 50.200 kr.), dog altid mindst 13.800 kr. i bundfradrag. Skattestyrelsens egne eksempler:

Privat udlejning af et sommerhus er fritaget for moms. Med bundfradraget betaler du ejendomsværdiskat for hele året, også de uger, huset er lejet ud.

Betaler bundfradrag eller regnskabsmæssig metode sig bedst?

Med regnskab beskattes hele lejen, men du kan trække udgifter fra: de udgifter, der direkte hører til udlejningen, fuldt ud, og en forholdsmæssig del af vedligeholdelse, afskrivning og ejendomsskatter svarende til den del af året, huset er udlejet. Til gengæld slipper du for ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.

I eksemplet med 60.000 kr. i selvangivet leje, 10.000 kr. i direkte udgifter og 30.000 kr. i årlige udgifter, hvor huset er udlejet 13 uger, giver regnskab 42.500 kr. i skattepligtig indkomst mod 27.720 kr. med bundfradraget. Bundfradraget vinder her, og det gør det for de fleste. Regnskab kan betale sig ved meget store udgifter eller lav leje. Vælger du regnskab, kan du ikke senere gå tilbage til bundfradraget for den bolig, så regn det igennem først. Beregneren viser begge metoder side om side.

Udlejning af værelse i din ejerbolig (1⅓ % af ejendomsværdien)

Lejer du et værelse ud i den bolig, du ejer og bor i, er bundfradraget 1⅓ % af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. om året. Med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. giver det et bundfradrag på 40.000 kr. om året. Under en ejendomsværdi på 1.800.000 kr. gælder minimumsbeløbet. Der er ikke noget standardfradrag her, så hele lejen over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst.

Skattestyrelsens eksempel: Mette har en ejendomsværdi på 2.000.000 kr. og lejer et værelse ud for 50.000 kr. om året. Bundfradraget er 26.667 kr., og hun bliver beskattet af 23.333 kr., svarende til ca. 8.647 kr. i skat med landsgennemsnittet. Reglen kræver, at den samme lejer bor der i mindst 4 måneder i træk. Har du kun ejet boligen en del af året, bliver bundfradraget sat ned forholdsmæssigt.

Udlejning af hele boligen via Airbnb eller andre platforme

Lejer du hele din helårsbolig ud i kortere perioder, fx i sommerferien, er bundfradraget 35.100 kr., når platformen indberetter lejen til Skattestyrelsen, og 13.800 kr., når du selv skal opgive den. Derefter er 40 % af resten skattefrit. Tjener du 54.000 kr. via Airbnb, bliver 11.340 kr. beskattet. Skulle du selv have opgivet det samme beløb, ville 24.120 kr. blive beskattet.

Hele boligen udlejet i 12 måneder eller mere

Lejer du hele din ejerbolig ud i 12 måneder eller mere, gælder bundfradragene ikke. Det gælder også, hvis du flytter og lejer boligen ud på en kontrakt over flere år, for så er udlejningen erhvervsmæssig allerede fra første år. Du trækker de faktiske udgifter fra lejen, fx ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse, og overskuddet beskattes som personlig indkomst med AM-bidrag ligesom løn. Til gengæld betaler du ikke ejendomsværdiskat, mens boligen er udlejet, og et underskud kan trækkes fra i din øvrige indkomst.

Med 120.000 kr. i leje og 30.000 kr. i udgifter er der et overskud på 90.000 kr. til beskatning. Med en løn på 500.000 kr. i en gennemsnitskommune er skatten af det ca. 37.885 kr., og heraf er 7.200 kr. AM-bidrag. Vælg »Hele min ejerbolig i 12 måneder eller mere« i beregneren for at regne på din egen udlejning. Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen kan også bruges, men dem regner beregneren ikke på.

Fremleje som lejer eller andelshaver (⅔-reglen)

Bor du til leje eller i andelsbolig og fremlejer et værelse til den samme lejer i mindst 4 måneder, må du tjene ⅔ af din egen årlige husleje eller boligafgift skattefrit. Det gælder også hele lejligheden, hvis fremlejen varer under 12 måneder. Jesper betaler 60.000 kr. i boligafgift og lejer et værelse ud for 55.000 kr. om året. Bundfradraget er 40.000 kr., så 15.000 kr. er skattepligtigt. For lejere og andelshavere er lejen personlig indkomst, men der betales ikke AM-bidrag af den. Har du kun boet i lejligheden en del af året, bliver bundfradraget beregnet af den del af årets husleje.

Hvor meget skat betaler du? Kapitalindkomst og din marginalskat

Den skattepligtige lejeindtægt lægges til din øvrige indkomst. Som kapitalindkomst betaler du kommuneskat, eventuel kirkeskat og bundskat på 12,01 %, med landsgennemsnittet ca. 37,1 %. Har du positiv kapitalindkomst over 55.000 kr. (110.000 kr. for ægtepar) og en høj løn, kommer mellemskat oveni. Har du derimod renteudgifter på et boliglån, bliver lejen først modregnet i dem, og skatten svarer så til det rentefradrag, du mister: med 60.000 kr. i renter er skatten af sommerhuslejen i eksemplet 18.990 kr. i stedet for 22.191 kr. uden renter.

Sådan indberetter du lejeindtægten (rubrik 37 og 20)

Den skattepligtige lejeindtægt skal stå på årsopgørelsen og forskudsopgørelsen. Som ejer skriver du den i rubrik 37 på årsopgørelsen og felt 218 på forskudsopgørelsen. Det gælder sommerhus, Airbnb og værelse. Fremlejer du som lejer eller andelshaver, bruger du rubrik 20 og felt 250. Ved erhvervsmæssig udlejning af hele boligen skal overskuddet på oplysningsskemaet i rubrik 111 (et underskud i rubrik 112) og i felt 221 på forskudsopgørelsen, og renterne af lånet i boligen flytter du fra rubrik 41 til rubrik 117. Beregneren viser rubrikken for din situation under resultatet.

Lejeindtægt via bureau og platforme bliver indberettet automatisk. Udlejer du selv, skal du skrive lejen på forskudsopgørelsen og årsopgørelsen i TastSelv. Skriver du den på forskudsopgørelsen, bliver skatten trukket løbende, så du undgår restskat: se hvordan det påvirker din trækprocent, eller beregn B-skat, hvis du hellere vil betale skatten af lejen for sig. Hele årets skat kan du se i skatteberegneren, og som ejer betaler du også ejendomsværdiskat af boligen.