Ejendomsskat beregner – beregn grundskyld

Sådan beregner du ejendomsskat (grundskyld) i 2026

Når boligejere taler om ejendomsskat, mener de næsten altid grundskyld: den skat, du betaler til kommunen af grundens værdi. Bygningerne tæller ikke med. Siden 2024 er det Skattestyrelsen, der opkræver grundskylden for ejerboliger, og beregningen er den samme for huse, ejerlejligheder og sommerhuse i hele landet. Kun promillen afhænger af kommunen.

1. Find grundværdien i den offentlige vurdering, der gælder for året før skatteåret.
2. Træk 20 % fra. Beskatningsgrundlaget er altid 80 % af grundværdien, så der er plads til usikkerhed i vurderingen. Har du et gammelt fradrag for grundforbedringer, trækkes det også fra.
3. Gang beskatningsgrundlaget med kommunens grundskyldspromille og del med 1.000.
4. Træk en eventuel skatterabat fra. Ejer I boligen sammen, fordeles beløbet efter ejerandel.

Grundskylden opkræves over forskudsskatten med 340,00 kr. om måneden.

Vurderingsportalen regner selv et eksempel med samme grundværdi og en promille på 8,9 ‰. Det giver 7.120,00 kr. om året, og beregneren giver præcis det samme, hvis du vælger »Indtast promillen selv«. Ejer du halvdelen af boligen, betaler du halvdelen: i eksemplet fra København 2.040,00 kr. om året.

Tabellen viser grundskyld beregning for typiske grundværdier i de fire største byer. Grundværdien for et parcelhus ligger ofte langt under ejendomsværdien, fordi den kun dækker grunden.

Grundskyldspromille 2026 i alle 98 kommuner

Kommunalbestyrelsen fastsætter grundskyldspromillen hvert år sammen med budgettet. Loven tillader højst 30 ‰, og fra 2024 til 2028 må ingen kommune gå over den sats, der står for kommunen i ejendomsskattelovens bilag 1. Da reglerne blev lavet om i 2024, blev promillerne sat markant ned, fordi de nye grundværdier er højere end de gamle.

Grundskyldspromille beregning er enkel: 1 promille betyder 1 krone pr. 1.000 kr. af beskatningsgrundlaget, så 5,1 ‰ svarer til 0,51 %. Med en grundværdi på 1.000.000 kr. betaler du 2.480,00 kr. om året i Frederiksberg, men 14.160,00 kr. i Varde. Reglerne er de samme i København, Aarhus, Odense og alle andre kommuner, og det er kun promillen, der gør forskellen.

Boligskat = grundskyld + ejendomsværdiskat

Boligskat er den samlede regning for at eje sin bolig. Den består af grundskylden til kommunen og ejendomsværdiskatten til staten. Ejendomsværdiskatten beregnes af hele ejendomsværdien: 0,51 % af 80 % af værdien op til en progressionsgrænse på 9.007.000 kr. af beskatningsgrundlaget, og 1,4 % af resten. Begge skatter betales over forskudsskatten og står på årsopgørelsen.

Begge dele opkræves over forskudsskatten, i alt 1.360,00 kr. om måneden.

Sæt flueben i »Beregn også ejendomsværdiskat« lige under kommunen og indtast ejendomsværdien, så bliver beregneren til en boligskat beregner, der viser boligskatten i alt pr. måned og pr. år. Er du folkepensionist, eller har du købt boligen før 1. juli 1998, får du nedslag i ejendomsværdiskatten. Dem kan du regne med, når du beregner ejendomsværdiskat med alle nedslag. Mange søger stadig efter en »boligskat 2024 beregner«, fordi det var i 2024, de nye regler trådte i kraft. Reglerne gælder uændret i 2026. Det er kun promillerne, progressionsgrænsen og renten på indefrysningslån, der skifter fra år til år.

Hvilken vurdering bruges? Foreløbig skat og efterregulering

Grundskylden for 2026 beregnes af grundværdien i vurderingen for 2025. Ejerboliger vurderes som udgangspunkt i lige år, så for de fleste huse og ejerlejligheder er det 2024-vurderingen, der bestemmer skatten i 2026. Erhvervsejendomme og landbrug vurderes i ulige år. Du finder grundværdien på vurderingsportalen.dk under »Se din ejendomsvurdering« eller på forskudsopgørelsen i TastSelv.

Mange boligejere har endnu ikke fået en endelig vurdering. Så beregner Skattestyrelsen en foreløbig skat ud fra den seneste vurdering, og når den nye vurdering kommer, bliver skatten regnet om. Har du betalt for meget, får du forskellen tilbage, og har du betalt for lidt, bliver den opkrævet. Brug derfor den grundværdi, der står på forskudsopgørelsen, hvis du vil se, hvad du betaler lige nu.

Typiske fejl, når man beregner grundskyld

• Hele grundværdien bliver brugt. Skatten beregnes kun af 80 %.
• Ejendomsværdien bliver brugt i stedet for grundværdien. Den bruges kun til ejendomsværdiskatten.
• Der bliver regnet med promillerne fra før 2024, som var langt højere end i dag.
• Der bliver regnet med et loft på 4,75 % om året for et parcelhus. Det loft gælder ikke for ejerboliger.

Skatterabat og indefrysning efter de nye boligskatter fra 2024

Med de nye boligskatter forsvandt skatteloftet på grundskylden for ejerboliger. Grundlaget blev 80 % af en ny grundværdi, og promillerne blev sat ned. To ordninger skal sikre, at ingen får en regning, der stiger brat. Begge kan du regne med i beregneren, så den også fungerer, når du vil beregne nye ejendomsskatter for din egen bolig.

Skatterabat: ejede du boligen senest 31. december 2023, og ville din samlede boligskat være steget med de nye regler, får du en fast rabat i kroner. Den trækkes fra hvert år, så længe du ejer boligen, og en efterlevende ægtefælle kan overtage den. Beløbet står på forskudsopgørelsen og skal skrives i feltet »Skatterabat i grundskyld pr. år«.

Indefrysning: stiger grundskylden i forhold til 2017 (eller det år, du overtog boligen), kan stigningen indefryses som et lån, du først betaler tilbage, når du sælger. Er stigningen 322 kr. eller mindre, bliver den ikke indefrosset. Renten er 2,16 % i 2026: gennemsnitsrenten på 2,88 % minus 25 %. Lånet for et år oprettes 1. januar året efter, og renten kan ikke trækkes fra. Du til- og fravælger ordningen på forskudsopgørelsen frem til 31. december.

Det er 416,67 kr. om måneden. Lånet forrentes med 2,16 %, i eksemplet 54,00 kr. om året.

Stigningsbegrænsningen på 4,75 % gælder kun erhverv og udlejning

Ejendomme, der ikke er ejerboliger ejet af personer, får ingen skatterabat. Det gælder erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, landbrugets produktionsjord og alle ejendomme ejet af selskaber og foreninger. Et hus eller en ejerlejlighed med højst to boliger er derimod en ejerbolig, også når en privat ejer lejer den ud. I stedet er grundskylden fra 2025 det laveste af den fulde grundskyld og sidste års grundskyld plus 4,75 % af den fulde grundskyld. For almene boliger er tillægget 3,5 % til og med 2040. Bemærk, at det er 4,75 % af den fulde grundskyld og ikke af sidste års beløb, så grundskylden stiger med det samme beløb hvert år, indtil den når den fulde grundskyld.

Vurderingsportalen viser det med en kontorejendom med en grundværdi på 60.000.000 kr. og en promille på 13 ‰. Den fulde grundskyld er 624.000 kr., men ejendommen betalte 200.000 kr. i 2024. Derfor stiger grundskylden med 29.640 kr. om året, så længe grundværdi og promille er uændrede:

Vælg »Erhverv, udlejningsejendom« i beregneren og skriv sidste års grundskyld, så får du det beløb, der faktisk bliver opkrævet. Grundskylden opkræves hos hovedejeren i 2 rater via skattekontoen. En ejendom, der er ny eller har skiftet kategori, betaler fuld grundskyld det første år.

Ejendomsskat på landbrug, sommerhus og andelsbolig

Landbrug: ved ejendomsskat beregning for landbrug gælder særlige regler for produktionsjorden. Den beskattes af hele grundværdien og ikke af 80 %, og kommunen fastsætter en særlig promille, der skal ligge mellem 1,2 ‰ og 7,2 ‰. Produktionsjord med en grundværdi på 2.000.000 kr. og 7,2 ‰ giver 14.400,00 kr. om året, og stigningsbegrænsningen på 4,75 % gælder. Stuehuset og grunden omkring det beskattes som en almindelig ejerbolig med kommunens normale promille.

Sommerhus: et sommerhus er en ejerbolig og beregnes præcis som et helårshus: 80 % af grundværdien gange kommunens promille. Der er ingen særlig promille for sommerhuse, men mange sommerhuse ligger i kommuner med høj promille.

Andelsbolig og lejebolig: her betaler du ikke selv grundskyld. Foreningen eller udlejeren betaler af hele ejendommen, og udgiften er en del af boligafgiften eller huslejen. Andelsboligforeninger er omfattet af stigningsbegrænsningen.

Beregneren her regner med kommunens aktuelle promille, skatterabat, indefrysning, stigningsbegrænsning og produktionsjord, og den kan sammenligne den samme grund i to kommuner. Skal du købe bolig, kommer tinglysningsafgiften på skøde og pantebrev oveni, og renterne på boliglånet giver et rentefradrag. Vil du bygge til, kan du først beregne bebyggelsesprocenten på grunden, og udlejer du en bolig eller et sommerhus, kan du beregne skat af lejeindtægten for sig.