Tinglysningsafgift beregner – skøde og pantebrev

Beregning af tinglysningsafgift i 2026 med fast afgift plus procent

Når du køber bolig, skal både skødet og pantebrevene tinglyses, og for hvert dokument betaler du tinglysningsafgift til staten. Afgiften består af to dele: et fast beløb og en procent af købesummen eller lånets hovedstol. Reglen, som mange overser, er afrundingen. Det er kun den procentvise del, der rundes op til nærmeste 100 kr. Den faste afgift lægges til bagefter.

Et eksempel viser afrundingen: en købesum på 3.456.789 kr. giver 20.740,73 kr. i procentafgift. Den rundes op til 20.800 kr., og med den faste afgift bliver skødet 22.650 kr. Beregneren viser både det præcise og det afrundede beløb for hver linje, så du kan følge regnestykket.

Tinglysningsafgift på skøde er 1.850 kr. + 0,6 %

Afgiften på skødet beregnes af ejerskiftesummen: den kontante pris plus den gæld, du overtager fra sælger, og eventuelle restancer, du betaler for sælger. Ved almindelig fri handel er det altid den aftalte pris, der tæller, også hvis den offentlige vurdering er højere. Køber du til 3.000.000 kr., er afgiften 18.000 kr. + 1.850 kr. = 19.850 kr.

Køber du flere ejendomme i samme handel mellem de samme parter, betaler du kun den faste afgift én gang. Mange søger efter at beregne tinglysning af skødet alene, men husk, at pantebrevene næsten altid koster mere end skødet, fordi procentsatsen er højere. Beregneren lægger derfor skøde og lån sammen i én beregning.

Tinglysningsafgift på pantebrev og realkreditlån er 1.825 kr. + 1,25 %

Et realkreditlån, et banklån med pant i boligen, et sælgerpantebrev og et ejerpantebrev skal alle tinglyses som pant. Afgiften er 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen, altså lånets pålydende og ikke kursværdien eller det beløb, du får udbetalt. Det samme gælder pant i en andelsbolig.

Den 1. januar 2026 blev procentsatsen sat ned fra 1,45 % til 1,25 %. Ændringen blev vedtaget allerede i 2020, men er først trådt i kraft nu. Et realkreditlån på 2.400.000 kr. kostede 36.625 kr. at tinglyse i 2025 og koster 31.825 kr. i 2026. Mange sider og ældre beregnere bruger stadig den gamle sats.

Hvad koster tinglysningen samlet ved et huskøb?

Tabellen viser den samlede afgift ved forskellige købspriser, når du låner 80 % i realkredit og 15 % i banken. Beløbene er beregnet med beregnerens motor og satserne for 2026.

Typiske fejl i beregningen af tinglysningsafgift

• Hele afgiften rundes op. Det er kun procentdelen, der rundes op til nærmeste 100 kr.
• Pantebrevet beregnes med den gamle sats på 1,45 % i stedet for 1,25 %.
• Lånets kursværdi eller udbetalte beløb bruges. Afgiften beregnes af hovedstolen på pantebrevet.
• Banklånet eller ejerpantebrevet bliver glemt. Hvert pantebrev har sin egen faste afgift på 1.825 kr.
• Ved omlægning bruges restgælden på det gamle lån i stedet for den tinglyste hovedstol, så afgiften bliver for høj.

Tinglysningsafgiften er en engangsudgift. Bagefter kommer de løbende boligskatter: du kan beregne ejendomsskat og grundskyld for kommunen og beregne ejendomsværdiskat af boligen. Renterne på realkreditlånet og banklånet giver et rentefradrag, men selve tinglysningsafgiften kan du ikke trække fra i skat.

Spar afgift ved omlægning af lån

Lægger du dit realkreditlån om, skal det nye lån tinglyses som pant, men du betaler kun procentafgift af den del af den nye hovedstol, der er større end den tinglyste hovedstol på det lån, der indfries. Det gamle pant skal aflyses senest 1 år efter, at det nye er anmeldt. Den faste afgift på 1.825 kr. betales altid. Reglen gælder ikke for skadesløsbreve, og heller ikke hvis det gamle pant er et retspant.

Den juridiske vejledning bruger et eksempel, hvor et lån med en hovedstol på 1.000.000 kr. bliver afløst af et nyt på 1.100.000 kr. Der betales procentafgift af 100.000 kr., og afgiften bliver 3.125 kr. i alt. Lægger du et lån på 2.000.000 kr. om til 2.200.000 kr., betaler du 4.325 kr. i stedet for 29.325 kr. Brug den oprindelige hovedstol på pantebrevet og ikke restgælden. Er det nye lån mindre end det gamle, kan den ubrugte del gemmes i et afgiftspantebrev til senere.

Familiehandel, gave, arv og skilsmisse

Familiehandel og gave: sælger du en ejerbolig til dine børn eller andre, der ikke handler på almindelige markedsvilkår, beregnes procentafgiften af prisen, men mindst af 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi. Foreløbige vurderinger kan ikke bruges. Er vurderingen fra det gamle system (oktober 2013 til oktober 2019), er grænsen 85 %. En bolig vurderet til 3.000.000 kr., der sælges for 2.200.000 kr., giver et skøde til 16.250 kr., og med en gammel vurdering 17.150 kr. Ved en ren gave er afgiften 16.250 kr. For erhvervs- og landbrugsejendomme bruges den højeste af prisen og handelsværdien.

Arv: børn og andre arvinger, der overtager en bolig ved arv, betaler almindelig afgift efter de samme regler. Kun en længstlevende ægtefælle, der beholder boligen, slipper med den faste afgift.

Skilsmisse og separation: overtager den ene ægtefælle boligen ved opløsning af formuefællesskabet, betales kun 1.850 kr. for skødet. Skal lånene skifte debitor, koster hvert debitorskifte 1.825 kr., så et skøde og ét lån giver 3.675 kr. Optager du et nyt lån for at købe den anden ud, betaler du almindelig pantafgift af den del, der er større end de lån, der indfries.

Stempelafgift på skøde og andre dokumenter

Søger du på beregning af stempelafgift på skøde, er det tinglysningsafgiften, du skal bruge. Stempelafgift er det gamle navn fra dengang, dokumenterne fik et fysisk stempel, og det bruges stadig i daglig tale. I dag anmeldes alt digitalt på tinglysning.dk, og afgiften betales med det samme.

• Ejendomsforbehold i en bil eller campingvogn og pant i løsøre koster 1.850 kr. + 1,5 %. Et ejendomsforbehold på 200.000 kr. giver 4.850 kr.
• Underpant i et ejerpantebrev, frempantsætning og debitorskifte koster 1.825 kr.
• Servitutter, deklarationer og andre rettigheder koster 1.850 kr.

Beregneren her lægger skøde og alle pantebreve sammen, bruger den nye pantesats på 1,25 %, runder kun procentdelen op og har særlige regler for omlægning, familiehandel og skilsmisse. Køber du bil, kan du også beregne registreringsafgift, og bygger du til efter købet, viser bebyggelsesprocent-beregneren, hvor meget du må bygge.